昨天，2025年宁波第一宗拍卖的市区宅地——老江东汽车东站东北侧地块，经63轮竞价，被得力房地产有限公司收入囊中，成交总价约14.22亿元，成交楼面价26316元/平方米，溢价率27.89%。

可以作比的是，在这宗宅地隔壁，由龙湖开发的云瑶和颂府，是在2023年3月拍的地，当时开拍一分钟即告封顶，共计50家房企入围摇号，成交楼面价24251元/平方米、溢价率15%，毛坯限价37800元/平方米。

这宗宅地不限房价。

其所在区块，属于在鄞州今年政府工作报告中明确提到的今年要尽快打造的福明未来城，今后城市界面有望进一步更新；周边各类配套完善，南面不远是世纪东方广场，往东不远是东部新城核心区，东侧规划有一所小学。相比于成交地价、溢价率，昨天这宗宅地更值得关注的，是其今后会设计、开发什么样的产品——因为这是宁波“计容新规”施行后第一宗成交的宅地。

“计容新规”对小区规划设计、公共空间、单套住宅的实用面积等等可能带来的影响，包括阳台、设备平台等面积或有明显增加。

规划条件里明确，这宗宅地适用如下规定：单套住宅不封闭阳台建筑面积占套内建筑面积(不含阳台、飘窗等)的比值，由7%提高到9%；不封闭阳台计算1/2容积率面积的进深限制，由1.8米调整为2.4米；住宅套内建筑面积(不含阳台、飘窗等)70平方米-140平方米、140平方米及以上的，其附属在建筑外围护结构外的室外设备平台累计投影面积限额分别为5平方米、7平方米。

小区公共空间或能变出新的花样。按“计容新规”，小区向全体业主全天候免费开放的不封闭公共空间，包括符合一定条件的风雨连廊、底层架空空间、小区门厅、独立设置的楼梯电梯、车库坡道顶棚，不纳入容积率计算。

为居住小区配建的具有公共属性，产权移交相关部门（政府指定单位）或归全体业主共有的非营利性配套设施，包括为地块配套的社区管理用房、居家养老服务用房、婴幼儿照护服务用房、室内体育用房、文化设施用房，变配电房、开闭所、环网站、水泵房、垃圾收集房，不纳入容积率计算。

根据机动车和电动自行车等实际配建需求，可利用地上空间作为停车配建使用，对居住小区地上独立设置的停车楼以及室外非机动车棚，不纳入容积率计算。

今后这宗宅地上开发的楼盘，不知会在架空层、风雨连廊、门厅、车库等等小区公共空间，以及套型、阳台形态设计等方面，作出什么样的“奇思妙想”？

另外，这宗宅地还要求选取不少于1万平方米的计容建筑面积，按照《近零能耗建筑技术标准》（GBT 51350-2019）要求进行建设。

记者 施文