记 者 沈 莉

通讯员 金宇宏 茅建民

日前，《宁波市征收集体所有土地房屋补偿评估办法》（简称《评估办法》）实施，对征收集体所有土地房屋补偿评估行为进行了规范。

房屋评估定价是被补偿人最关心的内容。机构如何选定？评估工作包含哪些环节？……记者采访了宁波市自然资源和规划局相关负责人。

问：《评估办法》的适用范围是什么？

答：凡在宁波市内开展的征地房屋补偿评估行为，均适用本办法。

问：评估机构如何选定？

答：评估机构必须是依法设立，并经有关评估行政管理部门备案的。涉及房地产项目评估的，应当由住房和城乡建设主管部门备案的房地产评估机构承担。

征收土地预公告发布后，由区（县、市）人民政府指定的征收机构公开征集符合法律、法规规定条件的评估机构，数量不得少于3家。涉及资产补偿评估的，会同时征集房地产、资产等符合法律、法规规定条件的评估机构。

公开征集后，征收机构会在拟征地所在镇（乡）、街道和村、村民小组范围内公示候选评估机构名单。评估机构由被补偿人在公示的候选评估机构名单中协商选定，规定时间内协商不成的，按照少数服从多数的原则投票，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。

问：评估机构要做哪些工作？

答：主要是查勘和房屋价格评估。

注册房地产估价师、资产评估师和其他评估从业人员会对被征地房屋进行查勘，调查房屋状况，拍摄反映房屋内外部状况的照片等影像资料，做好查勘记录，并妥善保管。

对被征地住宅用房和安置房市场平均价格评估的，评估机构会按就近原则搜集周边区域安置房作为测算样本，周边区域没有安置房的，可选取与安置房同类房屋等级的住宅作为测算样本。

对被征地非住宅用房评估的，评估机构根据非住宅用房现状和当地市场状况，对比较法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，合理选用其中一种或者多种方法进行评估。

问：《评估办法》中还提到了“其他评估”，具体是什么？

答：例如装修评估，主要包括房屋室内地面、墙面、顶棚等不可移动部分的装修。又如附属设施评估，主要包括房屋室外装饰及合法取得的门斗、畜舍和建于宅基地以外的厕所等附属设施。装修及附属设施评估金额按照重置价结合成新确定。

此外，无法恢复使用的重大设施搬迁损失补偿费应当按照重置价结合成新扣除残值进行评估。

重置价是指在价值时点市场条件下，重新购置或建造相同或类似全新设备所需的成本，包括购置费、运杂费、安装调试费等。残值是指重大设施因征地房屋补偿搬迁导致无法恢复使用状态下的可回收价值。

再比如，非住宅用房的生产经营者认为需要对非住宅用房停产停业损失进行评估的，评估机构应当根据房屋用途、使用情况，综合考虑利润、租金、职工生活补助、停产停业期限等因素评估确定非住宅用房停产停业损失补偿费。