庞雨倩

零星房屋是城市化进程中一类特殊的居住形态，大多建于上世纪八九十年代，普遍呈现“小、散、旧、杂”的特征，长期面临无规范业委会运行、无市场化物业服务企业入驻、无专项维修资金保障等“三无”治理困境。为此，海曙区石碶街道坚持以党建为引领，因地制宜分类施策，探索出一条“居业物”三方协同共治、从“无人管”到“有序治”的破题之路。

组织引领：让“居”有担当、“业”有代表

零星房屋治理的首要难题，在于居委会角色不清、业主组织缺位。石碶街道坚持党组织靠前一步，根据区域禀赋分类施策，让居委会的指导角色与业主组织的自治角色各归其位，为“居业物”三方协同筑牢组织根基。

一是社区党委孵化“内生型”业主自治组织。在居民认同感较强的梦达教师楼区域，面对3幢住宅楼、144户居民的管理真空，东方社区党委主动引导居民推选11名党员和居民骨干，组建“红管家治理小组”，并延伸发展出14人的楼道志愿者队伍。“红管家治理小组”对内收集业主诉求、组织协商议事，对外链接社区资源、协调解决难题。居委会则明确自身“指导员”定位，通过定期培训、经费支持、规则把关，确保“红管家”依法依规履职，实现了“居”的指导监督与“业”的自治执行有机统一。

二是街道牵头搭建“议事型”多元共治平台。在商居混合、利益复杂的广场墙门区域，6栋零星楼宇、148户居民与12家商铺、2家银行等多元主体交织，仅靠内部孵化难以形成治理合力。街道党工委牵头成立“区域共治委员会”，吸纳业主、商户、租户代表等11名成员，构建起功能完整的“大业主组织”。社区党委副书记担任区域党组织书记，社区干部常驻协调，街道年轻干部、包片社工、民警、城管等组成“片区服务团”下沉指导。组织网络的立体嵌入，确保了“居”的方向感始终在线、“业”的代表性充分彰显。

服务落地：让“物”有着落、“治”有实效

零星房屋普遍没有专业物业服务，“居业物”三方协同共治的起点，就在于让物业服务从无到有、落地生根。石碶街道坚持“激活内源”与“链接外力”双轮驱动，以“居”与“业”的协同撬动“物”的导入，将服务供给落到实处，让零星房屋实现从“无人服务”到“有人管事”的质变。

一是激活内部资源，以“志愿+托底”保障基础服务。在梦达教师楼区域，“红管家”不仅议事，更带头干事。社区党委牵头建立协同服务机制，“红管家”成员带头示范，推行“门前卫生包干+楼道志愿者巡逻”的互助模式，邻里之间守望相助，公共区域的保洁服务则由街道出资聘请专人兜底。这种“内生型”物业服务模式虽不以专业见长，却能以极低成本满足卫生保洁、安全巡查等最基本的生活需求，让“物”的服务功能通过“居”的统筹和“业”的动员得以实现。

二是链接外部力量，以“联建+导入”提升服务品质。在广场墙门区域，街道党工委充分发挥统筹优势，依托“居业物”三方协同平台精准链接外部资源：与区国投对接，引入春江物业公司提供“大物业”式标准化服务，保安常驻引导车辆、巡检公共设施；与东方燃气公司联建，协调解决28户居民困扰多年的天然气管道安装难题；与房管所协调，无偿获得160平方米空置用房，改造为共治委员会活动阵地。专业物业企业的规范导入，让“物”的服务功能从“有没有”迈向“优不优”。

协商共治：让“约”有共识、“行”有章法

“居业物”角色归位之后，还需建立一套三方共同信守的规则体系，协同运转方能行稳致远。石碶街道的实践表明，依托居业物三方联席议事平台，由居民民主协商产生的规则，认同感最强，执行起来最有力。

一是以民主协商凝聚共识。在梦达教师楼区域，针对外来车辆侵占空间、消防通道堵塞等突出问题，社区党委指导“红管家”搭建起“居业物”三方议事框架，组织全体业主先后召开6次协商议事会，最终形成明确的“停车公约”：自筹资金安装道闸、划定72个车位，实行“一次劝说、二次警告、三次驱离”的渐进式管理办法，管理费全数用于公共维修并定期公示。这套由业主自己制定、自己监督执行的公约，使长期难以化解的停车纠纷迎刃而解。在广场墙门区域，“区域共治委员会”与社区干部、物业企业负责人共同建立三方联席议事机制，历经20余次专题议事，将分散在5个出入口的94个车位统一纳管，通过“业主优惠、外来车辆市场化”的差别化收费方案，既保障了业主权益，又兼顾了商户经营需求，终结了因停车引发的多年纷争。

二是以公开透明夯实信任。两个区域均建立了“三议三公开”议事规则：所有重大事项必经自治组织提议、相关利益方商议、全体业主或代表会议决议，做到议题公开、过程公开、结果公开。梦达教师楼的停车费收支账目定期在微信群和公告栏公示，广场墙门区域共治委员会的会议纪要供全体业主查阅。规则在阳光下订立，协同在信任中深化。

（作者单位：市社科院社会发展研究所）