于之洋 赵振宇
住房问题始终是关系民生福祉的重大民生议题。当前，我国住房供应体系一定程度上存在结构性失衡现象，住房保障的覆盖面与体系化还有待进一步扩大和加强。党的二十届三中全会《决定》指出：“加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。”全国住房和城乡建设工作会议进一步提出，要“以需定购、以需定建，增加保障性住房供给，配售型保障房要加大力度”。近期召开的中央城市工作会议再次强调“加快构建房地产发展新模式”。加大配售型保障性住房供给力度，能够促进房地产市场良性循环并释放消费潜力，让广大中低收入群体享受房地产市场发展和保障性住房的政策红利，从而为构建房地产发展新模式提供重要支撑。在新一轮配售型保障性住房供给中，我市亟须强化完善供给机制，优化用地供应机制，提升住房品质，健全管理机制，推动配售型保障性住房高质量发展，助力加快构建房地产发展新模式。
坚持以需定建，完善供给机制
整合多维度数据构建动态需求评估体系。依托宁波住房保障服务平台系统，结合常住人口住房自有率、商品房空置率、租赁市场供需比等指标，动态监测城市的住房资源匹配度，同时通过线上轮候系统实时采集新就业大学生、青年人才等新市民的保障房申请数据，精确测评居住需求规模。
优化配售型保障性住房供给方式。调整供给方向，根据需求适当减少新建规模，支持通过消化存量房的方式来筹集配售型保障性住房的房源。政府应结合配售型保障性住房的目标与标准，明确被收购商品房项目应具备的条件，可重点关注保交房及偿债压力大、自主处置资产困难的项目，同时对收购过程中涉及的资产评估、权属变更等一系列问题形成文件进行明确。
结合实际情况，合理安排供给进度。结合线上轮候系统的实时申报数据，当存量房源覆盖率达到预设标准时，应动态调节新建房源进度，逐步转向“需求申报—分批审批—定向筹建”的精准供给模式。对于住房矛盾显著缓解的区域，可以转向需求导向型供给，依据资格审核通过的家庭数量确定单次供给规模，从“静态计划”到“动态响应”，形成“以需定建”的动态供给体系。
优化用地供应机制，提升项目建设适配性
构建与年度建设任务联动的用地编制体系。在编制国有建设用地供应计划时，对配售型保障性住房用地实行清单化管理和优先规划机制，通过设立独立的用地科目实现供应计划单列。
构建多审合一的数字平台，高效保障土地供给。依托“浙里建”系统搭建配售型保障性住房用地审批模块，整合资规局的规划许可、住建局的施工许可以及发改委的投资核准等多项审批事项，实现“一表申请、并联审批”，对配售型保障性住房用地项目实行审批绿色通道，扩大土地供给的多种渠道。
优先选取可优化开发地块。将房地产经济发展水平、区域配套设施完善度等关键要素纳入选址综合考量，优先选取已完成市政管网铺设、公共服务配套成熟的片区，确保项目选址与城市发展时序相匹配，避免出现住房与配套设施脱节的问题。
提升住房品质，打造配售型“好房子”
优化空间布局，提升宜居程度。通过“城市更新单元规划”来划定配售型保障性住房的配建比例，重点在轨道交通枢纽、产业园区等区域嵌入配售型保障性住房居住社区，形成“大分散、小集中”的分布格局。同时将住房选址与公共服务设施网络深度融合，确保每个配售型保障性住房社区周边覆盖基础教育、医疗、商业等核心设施。
加强科技创新，推动住房建设转型升级。施工主体在建设过程中可以引入建筑信息化模型（BIM）技术对建筑设计、施工管理流程进行优化，提升建筑效率。同时利用集成物联网传感器实时监测数据，实现建筑性能动态优化，并搭建配售型保障性住房集中采购平台，应用大数据分析精准匹配供需，为居民提供更加便利化的居住服务。
注重节能减碳，推动绿色发展。在配售型保障性住房建设过程中，可以采用低碳环保的建筑材料，降低建筑全生命周期碳排放，并利用太阳能和风能等再生资源，降低对传统化石能源的依赖。同时使用绿色先进的建筑技术，有效提升住房的保温、隔音和通风性能，确保住房的品质提升。
健全管理机制，推动后期可持续发展
引进专业的市场化运营机构。引入专业化管理机构参与全流程的开发建设，招采专业销售服务，与政府部门形成职能互补。市场化运营机构负责日常维护、资产运营等执行事务，政府部门则专注政策制定与监督职能，有效激活社会组织参与配售型保障性住房的建设和运营动力，同时提升配售型保障性住房社区管理水平。
完善准入与回购机制。加速推进居民信用信息库与住房保障诚信档案建设，审核标准上在既有工资水平、居住状况等常规审核要素之外，应将数字经济时代衍生的多元化就业形态收益、创新性财产模式等纳入评估体系，使现行保障资格审查机制能够精准反映不同群体在新型社会经济结构中的实际经济状况。在回购机制上，应建立房价波动应对机制，防止回购价格与市场脱节，同时对于竣工时间超过15年的配售型保障性住房在回购后可以转化为保障性租赁住房，有利于促进配售型保障性住房资源的良性循环。
拓宽资金来源，开拓长周期资金渠道。通过注入本金或贴息等方式，优化保障性住房项目主体的信贷条件，以获得更多银行资金支持。同时适当增加地方专项债券和保障性安居工程补助资金，确保增量资金落实到位，保证项目资金稳定。在此基础上，通过房地产信托投资基金和公益信托基金等为配售型保障性住房项目筹集长期资金，引导社会资本参与供给。
（作者单位：宁波大学）