撰文 郭竞豪 沈 莉
夏至将至，位于北仑港滨海片的宁波舟山港3期集装箱码头旁，临港灰库收回地块一处沉寂多年的低效用地正在“变身”——占地约315亩、高84米的一期双层立体空箱堆场已具雏形。这里将成为全国首个数字化、立体化、智能化堆场项目。
“目前，我们已经完成了整个堆场工程量的60%，预计明年下半年堆场正式投用，缓解港口空箱存放难题。”项目经理向保卫介绍，该项目采用全国首创的“9+9”双层堆叠工艺。
“9+9”，即空箱堆场共两层，每层可堆叠9层集装箱。而普通室外空箱堆场最高堆叠8层集装箱。同等面积下，堆存能力为室外空箱堆场的2.7倍，投用后可容纳标准箱超2.8万个。
“堆场上楼”，正是北仑港滨海片因地制宜，探索低效用地再开发，释放存量空间增量价值的一个缩影。日前，北仑港滨海片低效用地改造案例入选《浙江省低效用地再开发典型案例（第一批）》。
近年来，为助力打造世界一流强港、建设现代化滨海大都市高能门户、实现港产城文融合发展愿景，北仑港滨海片加快盘活低效用地，落地一批港后基础设施配套、航运服务、临港化工新材料、科研创新先进制造业项目，带动城市转型升级，促进片区空间布局重塑。
多管齐下 探索盘活路径
北仑港滨海片位于宁波市北仑主城区北侧，总面积17平方公里，是宁波舟山港核心港区北仑港区的核心腹地，也是首批国家级经济技术开发区宁波经济技术开发区及北仑港综合保税区、浙江自贸区宁波片区的重要承载片区。
然而，随着城市不断发展，北仑港滨海片空间功能交叉、土地资源缺乏、强港支撑不足等问题日益突出。
破题关键在于科学、整体规划，厘清港城分离边界。北仑结合新一轮国土空间规划、“两场”（集装箱堆场和集卡停车场）专项整治规划编制工作，邀请国内专家团队研究划定“港城分界线”，厘清港与城边界，加强现代都市与国际强港的深度融合，着力解决片区内存在的港与城空间关系失衡、空间布局交织、人居环境品质低、产业质量不高等问题。
以“港城分界线”为界，明确差异化改造方向：分界线以北毗邻港区区域，规划为港后及相关仓储配套用地，由宁波汇海通国际物流枢纽发展有限公司作为低效改造实施主体，建设港后立体停车和集装箱堆场；分界线以南，规划为产业和城市功能用地，由北仑全域土地整治公司、北仑区现代服务业发展集团有限公司作为实施主体建设和运营。
当前，片区内的灰库收回地块、算山北地块、凤凰城东地块、渤海路西地块等重点改造区块，均已由相应国企推进建设运营。
其中，灰库收回地块、算山北地块的堆场和停车库项目均采用全国首创的“9+9”双层堆叠工艺和自动化集卡停车库设计。在建的立体集卡停车库，突破性采用集卡自动化停车系统，专项开发设计相应垂直提升及平面移动设备，实现集卡车的无人化管理。
“按照规划，这两宗地块将保障容纳3226个集卡停车位和3万个集装箱。”市自然资源规划局北仑分局相关负责人介绍，空间上紧邻港区，将有效提升港口运行效率。
与此同时，“工业上楼”成为北仑拓展工业发展空间的新路径。在凤凰城东片区、渤海路西侧片区、科技创业园等地，首批试点项目已全面铺开。以正在实施的科技创业园为例，占地面积100.4亩，原建筑面积3.4万平方米，容积率为0.5，按“工业上楼”试点方案实施后，整个项目总建筑面积约23万平方米，容积率约2.68。
港产城文融合 释放发展新动能
低效用地再开发，为北仑港滨海片打开存量空间盘活和产业升级发展的双向通道。
北仑港滨海片集聚了1100多家企业。其中，规上企业186家，集聚了临港产业、智能制造、针织服装、汽车电子等多种类型产业。
据统计，整体实施低效用地再开发以来，北仑港滨海片积极引导企业结合实际需求提高土地利用率，累计改造地块41宗，面积2668亩，平均容积率提升0.5。
比如，申洲纺织研究院项目总用地面积85亩，拆除后新建建筑面积约16万平方米，亩均税收将大大提高。
又如，大港工业园村三产低效用地容积率由0.6提高至2.4，土地利用率提高了4倍，建筑面积增加近14万平方米，相当于新拓展了100余亩土地，保障了临港产业发展需求。
此外，凤凰城东片区综合性港航贸易服务基地，利用北仑区多品类、大规模货物流通优势，发展与油气能源、大宗物资、跨境贸易、国际供应链相关的贸易服务基地和交易服务平台功能。
目前，凤凰城东片区利用原收储和拆迁地块，出让地块3宗，面积128亩，容积率约4.0，后续将优先引入物流总部、大宗商品贸易服务、供应链咨询管理等产业。
低效用地再开发，更是城市风貌品质提升的关键突破口——
在“港城分界线”沿线宽50米内打造碳汇林生态廊道，完成试点建设段碳汇林带景观设计方案和227亩试点建设范围拆迁整治；
在凤凰城东片区低效用地整治区块内规划打造180亩自贸区公园项目，打造绿色风景线，塑造滨海片区的良好形象；
在沿海永丰低效整治单元1100亩范围实施整体拆迁，打造成为港区集卡司机、产业工人服务配套的大型生活社区；
在仓储腾退收回地块规划建设3所九年一贯制学校，提高区域宜居性，吸引更多人才和投资，为经济持续发展注入动力……
从全国首创的立体堆场技术，到港城空间的精准重塑；从“工业上楼”的空间革命，到生态廊道的绿色新生，北仑盘活低效用地的实践，为缓解土地资源紧张、促进区域发展提供了可行经验，也为自身未来发展打下了坚实基础。
接下来，北仑区将继续纵深推进低效用地再开发，唤醒“沉睡”土地资源，挖掘用地潜力，实现“地尽其用”。