记者 冯瑄 沈莉

“以旧换新”，这是过去3个月宁波房地产市场最热门的词。

9月12日，宁波市商品住房“以旧换新”首期活动正式启动报名登记，短时间内登记报名突破3100户。

11月26日，针对已报名的房源，在首期收购500套旧房的基础上加收500套。

截至昨日发稿，有关部门已对3086户符合条件且自愿参与活动家庭的旧房，全部完成现场踏勘，评估查勘工作已接近收尾，5家评估机构正在加快出具评估报告。

据统计，已完成评估2215户、旧房收购签约840户、旧房过户440户。其中，首期500户家庭将在近期陆续完成旧房交验及新房网签工作，加收的500户家庭将于2026年1月全面完成旧房签约。

“从现有数据来看，‘以旧换新’正成为宁波破解存量房交易周期延长、改善型需求难以释放等现实难题的有效抓手。”宁波市住建局相关负责人说。

事实上，当前全国各地在开展商品房“以旧换新”活动，并出台了各类政策。“以旧换新”，究竟“换”出了什么？宁波的做法有何不同？连日来，记者走访了相关部门、房产企业和参与市民。

旧房难卖？

政府引导、国企实施

二手房市场持续低迷的形势下，旧房怎么卖出去？卖给谁？

市民万先生的旧房是位于民安小区一套约80平方米的步梯高层房。“去年开始就把这套房挂牌出售了。”他说，价格从200多万元一路往下跌，始终无人问津。

对于万先生来说，旧房卖不出，手中就没有足够的现金流购买新房，“两个孩子，大的13岁，有自己的房间，小的8岁，只能跟我们夫妻俩住同一个房间”。

宁波市住建局相关负责人表示，针对“旧房难卖”的核心痛点，宁波创新确立了“政府引导、国企实施”的运作主体，以弥补市场失灵领域。

具体来看，明确由市属国有企业——宁波城建投资集团旗下城投置业公司作为收购与运营主体。

相较于开发商或中介来说，国企公开透明的操作规则和长期稳健的经营承诺，更能打消居民对于交易安全、款项支付、后续纠纷等方面的顾虑。

旧房收购价格，则是“以旧换新”全流程中最敏感的一环。宁波做法的核心在于建立一套独立、透明、市场化的价格发现机制——

在评估机构选取环节，由换房人在公开招标建立的备选库中，从5家独立评估机构中现场随机抽取3家，最终收购价取3家机构评估结果的平均值，确保评估环节的独立性与公允性。

“旧房最终评估价格151万元出头，符合我的心理预期。”万先生说。

同样对价格满意的，还有市民王女士，“比市场价高了10万元”。王女士的旧房位于老旧小区的7楼，没有电梯，家里人上下楼极不方便，一直想出售，但售价无法令她满意。

数据显示，旧房最终收购价与同期同地段二手房市场实际成交价基本吻合。

“这种‘随行就市’的定价策略，既保障了居民资产的基本市场价值，也为国企后续的资产运营预留了合理空间。”宁波市住建局相关负责人说，“实现了居民利益与公共资产的平衡。”

新房难买？

资金与楼盘“双保障”

解决“旧房卖得出”的问题后，“新房买得到、买得好”成为“以旧换新”置换链条的下一环。

这一环，无外乎解决两个主要问题：资金与楼盘。

资金方面，宁波推出“抵价券+换购券”双重激励。

旧房被成功收购后，由城投置业向换房人发放抵价券，其价值即旧房收购成交价格（包含配套阁楼、储藏间、车库等附属设施价值）；换购券则是本次“以旧换新”活动特别给出的购房补贴，每张换购券价值为对应抵价券价值的5%，最高不超过10万元。

以市民肖玲为例，她获得的抵价券和换购券总计约180万元。其购买的新房位于海曙江耀府，总价为295万元，首付45万元。“180万元用于抵扣房款后，相当于我们只要贷款70万元。”肖玲说，大大减轻了购房压力。

楼盘方面，为满足市民多样化的改善需求，宁波在房源上提供了充足选择。市住建部门与宁波城建投资集团联合搭建了统一的线上房源平台，收录楼盘从最初的80个增加到目前的114个，涵盖房源超1.7万套。

此外，宁波适时推出“码上找房”二维码应用，方便市民在线上找房，访问量已达83925次。

最重要的是，本次“以旧换新”彻底打破了行政区域限制，推行跨区置换。市民持有的抵价券和换购券可在全市范围内所有参与活动的新建商品房项目中使用，实现了全市优质新房资源的“一盘棋”共享。

胡晴旭是最早成功“以旧换新”的市民之一。目前，胡晴旭一家四口住在海曙区，选购的新房则位于江北区的悦富华里，计划春节前入住。

“从海曙搬到江北，方便了孩子上学。”胡晴旭说，从新小区开车到学校，只要7分钟左右。

“跨区通选模式不仅匹配了居民因工作变动、子女就学、环境偏好而产生的多元化居住需求，也促进了城市内部不同区域间的人口流动与住房资源优化配置。”市住建局相关负责人说。

该负责人还透露，后续，宁波或将进一步扩大合作房企和新房楼盘范围，将更多优质的品牌开发商和楼盘引入新房房源库。

中海地产宁波公司相关负责人徐靖介绍，中海地产的两个楼盘均参与了此次活动。“有近140套新房被认购，相较于活动前，月认购量增长近40%。”徐靖坦言，活动之初以观望的心态参与，没想到效果远远超出预期。

旧房如何处置？

探索保值增值多元路径

收购来的大量存量旧房如何处置，是决定“以旧换新”模式能否可持续的关键。

为此，短期内，宁波以“买卖不破租赁”为原则，保障收益与稳定。

记者了解到，对于收购房源中现有租约未到期的情况，城投置业严格遵循“买卖不破租赁”的法律原则，在收购后继续履行原有租赁合同，既保障了承租户的居住稳定，也确保了资产在过渡期能产生持续的租金收益，覆盖部分持有成本。

同时，城投置业会对在租房屋进行规范管理，并将其纳入统一的租赁管理平台。

对于旧房已过户但新房还未能“拎包入住”的情况，城投置业推出了“返租协议”，以解决传统“卖旧买新”中的短期租房过渡烦恼。“已过户家庭中，超半数和我们签订了‘返租协议’。”城投置业相关负责人介绍，换房人可继续居住在旧房内，等到新房装修完毕再搬家。

收购后腾空的房源用来做什么？目前，城投置业正着手规划统一的专业化运营。

初步思路是根据房源区位、建筑状况等因素，对其进行分类改造和升级。特别是对于地段较好、结构安全的房源，计划进行适老化改造、品质提升后，纳入全市保障性租赁住房或人才安居房源体系，统一品牌进行市场化运营，为城市新市民、青年人提供高品质、可负担的租住选择。

诚如宁波市住建局相关负责人所说：“宁波未将收购房源简单地视作库存，而是立足长远，探索市场化、专业化的资产运营路径，力求实现社会效益与经济效益的统一。”

此外，本次“以旧换新”活动向特定人群倾斜。例如，对万先生、胡晴旭这样的多子女家庭，明确给予了“优先认购”资格。在旧房已签约家庭中，多子女家庭占比超10%。

针对“以旧换新”业务流程复杂、涉及环节多的特点，宁波则创新服务模式，组建由政策解读、资产评估、签约交易、新房对接等专业人员构成的专项工作组，为进入洽谈阶段的家庭提供标准化、全流程的跟进服务。市民只需对接工作组，即可获得一站式服务。

业内专家表示，宁波这次由政府引导、国企实施、市场运作的商品房“以旧换新”活动，不仅打通了“卖旧买新”的堵点，激活了改善型住房需求，更通过盘活存量资产、优化资源配置，为房地产市场平稳健康发展与城市更新提供了新的“宁波解法”。