王学进

最近，住在宁波融创东悦府的业主心情有点糟，他们发现小区出现了不少“民宿”，还有很多陌生人进出。记者调查得知，该小区民宿可以入住的人员最多达8人，每晚的价格也不低，将近700元（5月22日中国宁波网）。

可能是接到的投诉多了，物业出面干涉，“民宿”不让开了。但此事尚不能画句号，有几处关节需要追究。

首先得搞清谁是“民宿”老板。据物业掌握的情况，这些房屋是业主出租的，二房东在业主不知情的情况下，将房屋改造成“民宿”对外营业。原来老板是二房东。根据《民法典》第二百七十九条，居民区业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。“住改商”非法，问题是上述案例中，改造者不是业主，而是二房东。故这条规定似乎既不适用于业主，也不适用于二房东。因为业主不知情，不知者不为罪。而且，自家住房被私自改造成“民宿”，破坏了原来的结构，事实上造成了损失，业主可以提出诉讼，要求赔偿。二房东不是房屋所有人，他们可以找借口规避上述规定。

因此，依法追究责任、予以处罚，还有点不好办，只能叫停了事。

其实，二房东将承租房改造成“民宿”借机营利，与其将承租房分隔成多个小间，作为群租房转租给住户谋利的性质是一样的，都属于“住改商”，会造成安全隐患、恶化邻里关系、加剧小区公共资源使用紧张等问题。

那么，房屋转租用来群租合法吗？《民法典》第七百十六条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。由此可知，房屋转租分为合法转租和非法转租，二者界定的标准就是是否征得出租方的同意，转租方未征得房主的同意就擅自转租的行为是不可能得到法律认可的。

上述规定只针对正常情况，如转租给一人或一户，但我们看到的多是这种情况：二房东在没征得房东同意（更多的是背着房东）的情况下，私自将承租房改建成群租房用来谋利，显然，这属于非法转租，不符合法律规定。该怎么杜绝此类现象？

上海市的经验是，明确规定居住房屋应当以原规划设计的房间为最小出租单位，一间房只能出租给一个家庭或一个自然人，居住房屋不得分割搭建若干小间。该规定还明确，转租人即“二房东”也应执行上述规定。此规定可行且可借鉴。