通讯员 潘雨欣

随着房屋租赁需求的增加及租赁市场规模的扩大，普遍存在的转租现象导致转租纠纷日益增多。如遇房屋转租造成的损失，房主该如何维护自身权益？

一、案件事由

2020年，何某与缪某签订《厂房租赁合同》，约定何某租赁位于江口街道的8间房屋用于经营浴场。2022年，何某经缪某同意，将房屋转租给第三人张某。张某租赁期间，由于经营不善关闭浴场，但期间产生的部分水电费用欠款高达3万元。何某结清费用后想向张某追偿，但双方自行协商多次未果。

二、调解过程

本案当事人何某与张某多次交涉未果，遂起诉至法院，经法院建议找到江口街道人民调解委员会申请诉前调解。调解员接到本案后，立即向当事人双方了解情况。了解到本次纠纷是合同租赁转租后产生的，调解员率先排除原房屋房东缪某责任，将矛盾焦点对准何某、张某。

根据双方合同约定“房屋租赁租客欠水电费的，出租人可以用承租人的押金抵扣”，结合《中华人民共和国民法典》第七百一十六条：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。”和第七百二十二条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”向双方阐明法理。

调解过程中，张某虽不情愿缴纳水电费用，但是也承认房屋租赁合同是有效的。最终双方各退一步达成和解，同意张某分期赔偿水电费及违约金。

三、释法说理

本案中涉及转租合同，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。签转租合同要注意很多事项，比如订立合同时，当事人双方都要具有相应的民事行为能力；双方在订立合同时意思表示真实，不存在欺诈、胁迫等情形；合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗；经过承租人经出租人同意，合法的转租合同合法权益可以得到维护。