记者 冯瑄 沈莉

本版摄影 冯瑄

自2026年5月29日开街，秀水街三天客流量60万人次，销售额1100万元；截至8月31日，三个月累计接待游客530万人次。

从火爆开街至今已有百日，这条千年街巷如何“秀”外慧中，找到生长方向？

日前，一场以“秀水街：城市更新新范式”为主题的沙龙上，市规划设计研究院联合秀水街运营方透露了秀水街百日之变背后的发展逻辑。

破茧：

七年博弈与“第一个吃螃蟹”

“秀水街的难，是从‘水’里开始的。”沙龙上，有一位特殊的嘉宾：薄慧敏，曾任秀水街改造提升项目指挥部常务副总指挥，见证并参与了秀水街的成长和蜕变。

她回忆道，改造前，秀水街区内1200户居民中，480户住在没有独立厨卫的非成套住宅里。秀水街区是老城区典型的低洼地块，台风季，积水漫进院落、房屋，不少住户苦不堪言。

一边是价值极高、不可复制的历史遗存，一边是居民较差的居住条件，民生改善和历史保护两道难题同时压在这片千年街巷之上。

2014年，秀水街区的房屋收购工作正式启动。

“历史文化街区保护更新项目不能大拆大建，投入巨大，回报周期漫长，投入产出完全不成比例。整整七年，招不来运营商。”薄慧敏说。从2014年到2021年，政府投入十多亿元用于房屋收购，但合作主体迟迟找不到。“我们对接了一拨又一拨企业，几乎所有企业算完账之后都选择放弃。”谈及招商，薄慧敏开玩笑道，秀水街就像是“嫁不出去的剩女”。

转机出现在2021年1月11日。招商蛇口一位高管到访宁波，经海曙区反复沟通、多方斡旋，最终招商蛇口确定参与，投入8000万元资金，负责运营20年。2022年2月22日，协议正式签订。

协议落地，真正的硬仗才开始。

国家、省、市三级密集出台历史文化街区保护新规。宁波出台文物保护“两线”管理制度。秀水街区本身范围不大，两条保护线大面积重叠，绝大部分区域纳入严格管控。宁波市自然资源和规划局曾评价，秀水街的土地出让条件，是该局成立以来出让条件最复杂的一宗，控制性详细规划前后修改了三版。

秀水街区成了宁波八大历史文化街区里第一个撞上新政策的项目，是“第一个吃螃蟹”的。

为此，海曙区专门成立项目临时指挥部。指挥部相关负责人曾长时间驻点，办公地点离街区很近。指挥部最核心的职能是跨部门协调，对接市自然资源和规划局、市文广旅游局、市住建局等部门。

指挥部反复协调博弈，最终确立分级处置思路：核心文保本体原则上完全不动，只做修补修缮；34处传统风貌建筑细分为原质保护型和风貌协调型，风貌协调型建筑在不破坏整体历史风貌的前提下适度放宽管控。

63处文保单位和历史建筑、61棵古树，告别大拆大建或静态封存，明确“先保形、再焕新”，既守住敬畏历史的底线，又给商业活化留出空间。

新生：

把运营的手伸到设计前端

9月5日，在秀水街，一场音乐季活动正式开启。在不少由老宅经营的特色餐馆、街区小巷里，各种风格的乐队吸引不少参观者打卡。

焕新的秀水街，究竟新在哪里？

首先，新在机制。招商蛇口的负责人周旭深有感触：秀水街开创了“地方国企+央企”合作新模式，实现规划、建设、监管、运营一体化，做到招商前置、运营前置、设计前置。招商蛇口作为运营主体，深度参与前期规划，所有设计方案，都要运营方签字确认。

周旭举例说，Live House品牌摩登天空对建筑层高有特殊要求，土建施工阶段就按照它的需求定制层高，避免完工之后再敲墙改造。如今这家店已经开业，成为街区夜间音乐消费的网红打卡点。

类似的例子不只有一个。

踏入由近代实业家陈庆福故居改造而来的古宅特色咖啡店“一尺咖啡”，斑驳的墙砖，传统的木制窗棂得到保留，咖啡的浓香与老建筑的木香淡淡交织，一种轻盈的契合感扑面而来，成为秀水街最具辨识度的场景之一；

在崇文重教的吴宅，特色书店、湘绣文创和小百花越剧团露天戏剧空间已经落地运营，传统戏曲在百年老宅里找到了新的表达方式；

由三一教会旧址改造而来的艺术馆，以“全国首座古代带钩艺术馆”的身份开门迎客；

极具中式美学的孙宅引入高端朗廷酒店，实现了百年古建与高端旅居业态的融合。

周旭说：“让每一处老宅都适配专属特色业态，而不是先把房子修好再硬塞内容。或许，这就是在保护中开发的实际意义。”

建筑设计上，秀水街的本土化创新也不少。

秀水街独有的连廊设计让参观者雨天逛街不用淋雨；瓦院、游木院等主题院落，收集、展示老街区各式各样的传统瓦片构件；借鉴国外艺术装置打造“超级月亮”，老百姓亲切叫它“宁波汤圆”；完整保护街区两对“夫妻水杉树”……

“这些点位在方案设计之初，就已经预判会成为网红打卡点。”周旭说，开街后的实际情况也印证了预判：“超级月亮”装置前拍照打卡的年轻人排起长队，“宁波汤圆”的昵称在社交平台广泛传播，“夫妻水杉树”下的夜景灯光成为情侣约会的热门背景。

“修旧如旧，文化为核，是我们坚持的改造和招商原则。”周旭介绍，目前，秀水街的文化业态占比稳定控制在17%。首店经济是聚拢人气的关键一招，街区已落地45家特色首店，其中宁波首店23家，浙江首店22家，占整体商业空间的50%。

“我们是浙江首店，从开街初期的高峰到现在，周末日均营业额七八千元，进入了常态化运营。”青昔抹茶店店员说。

“长红”：

数据落差里找发展方向

沙龙上，市规划设计研究院的一份流量报告被摆上桌面：以停留15分钟以上作为有效到访判定标准，5月30日开业次日，5平方公里范围内到访13万人次。平日客流稳定在3万人次，周末约5万人次。

从开业初期的爆发式增长，到常态化运营后的一定回落，这个落差并不让人意外。业内人士普遍认为，历史街区需要经过半年运营周期，才能形成稳定的市场判断。

更值得注意的是客群结构的变化。

根据报告，开业初期，海曙、鄞州、江北三区贡献了绝大部分客流，占比88.1%；到8月22日，三区客源占比降至80%。其中海曙区客源占比在40%到50%之间，是主要客源地；鄞州、江北等中心城区客流降幅高于平均水平，反映了本地居民打卡后复访意愿不强；外围区（县、市）客流量降幅相对平缓，外地游客仍有较强到访意愿。

“这些数据说明秀水街远未到可以松一口气的时候。开业时的热闹，很大程度上是新鲜感驱动的打卡行为；新鲜感退去之后，真正的考验才刚开始。”宁波市规划院数字空间研究所所长倪敏东说。

对此，薄慧敏也说：“做网红容易，做‘长红’很难。短期开业热度退去之后，如何把打卡流量转化为持续的消费人流量，是我们必须直面的严峻考验。”

落差之下，秀水街要向何处寻找方向？

倪敏东建议，持续丰富面向年轻人的特色业态，推动老建筑与新潮场景融合，引入潮牌、宠物友好、骑行运动等年轻化业态；大力培育夜经济，布局夜间集市、现场音乐、夜间演艺、社群活动，强化与周边文旅资源串联，打造精品文旅游览线路；完善常态化数据监测机制，建立客流数据闭环管理机制，“秀水街要从‘让人来一次’到‘让人来了还想来，来了愿意留下来’”。

对于运营方来说，秀水街的长效发展将坚守三大核心：文化为根，持续深耕文化内容建设，守住街区文脉底色；资源赋能，依托党委、政府平台资源，持续链接优质合作资源；体验为王，主打沉浸式、场景式、互动式消费体验。

“针对开放式街区受天气影响的问题，运营团队正积极探索室内场景利用、错峰活动策划、特色业态引流等方案，尽量减少天气的影响。”周旭说。

“要为秀水街注入更长远的价值。”对于秀水街的未来，薄慧敏表示，秀水街要坚持夯实首店经济，不断优化业态；做好微社群、微演艺，运营方和商户主理人要成为合作伙伴，双向奔赴；要坚持长期主义，深耕非标准化开放式商业，“秀水街不能局限于20年运营周期回本的目标，要放长眼光，允许更长周期培育，蹚出一条历史文化街区活化的可复制路径”。

一场沙龙，让我们看到，秀水街“秀”出的是方向，是在热度退去之后，不慌不忙地寻找一条可持续路径的定力。

“项目的好坏，最终要交给时间来检验。”正如薄慧敏所说，秀水街还没有从“网红”变成“长红”，甚至还没有走完一个完整的运营周期。但它的价值，或许正在于它没有回避落差，没有停在成绩单上，而是在落差里继续寻找方向。