4月21日，宁波公积金政策调整。其中，有关公积金贷款风险防控的内容，近期受到打算“商转公”购房者的特别关注。

该项内容的具体表述是：借款人申请办理商业性个人住房按揭贷款转住房公积金贷款的，应结合商业银行的贷款房屋价格评估结果，综合房屋契税价格、房屋交易价格，低者作为贷款房屋总房价。

之所以受关注，是因为楼市经过4年多的深度调整，与当时的买入价相比，目前银行的评估价要低很多，进而让购房者觉得可能会影响“商转公”时公积金可贷额度的计算。

那么，政策调整后“商转公”时，公积金可贷额度具体按什么标准计算？对购房者到底有没有影响？

今天，我们就来详细说说。

记者从宁波市住房公积金管理中心获得的最新消息是，政策调整后的“商转公”公积金可贷额度（指普通的商品住宅、二手住宅，不考虑安置房等特殊住宅），按同时满足以下5方面标准计算：

（1）不超过现行公积金最高贷款额度的金额；

（2）不超过公积金可贷额度计算公式计算的金额；

（3）不超过按照公积金缴存基数60%测算还贷能力的金额；

（4）不超过房屋价格——房屋价格的确定方式，为公积金贷款承办银行对贷款房屋进行价格评估，并以评估价格、房屋契税价格、房屋交易价格（以下简称“三价”）中的最低者作为贷款房屋总房价；

（5）不超过原剩余商业性贷款余额。

举例：

购房者于2023年以300万元总价、首付90万元、商业贷款210万元买入的首套房，截至目前，已还本金120万元（含首付、提前还贷），剩余贷款为180万元。

现在，银行给出的房屋评估价是180万元，低于房屋契税价格、房屋交易价格。

该购房者符合“首套首贷”条件，本科毕业，非二孩家庭，即公积金最高可贷130万元×（1+20%）=156万元，低于银行评估价180万元。

其公积金账户余额有10万元，即可贷额度为200万元（10万元×20），大于156万元，因此，该购房者可按公积金最高额度贷款，贷足156万元。

按公积金贷款156万元来计算，且购房者的月供小于“公积金缴存基数×60%”。那么，该购房者“商转公”时的实际可贷额度就是156万元，而非60万元（银行评估价180万元-已还本金120万元）。

如果该购房者为二孩家庭，其公积金可贷额度理论上可调至187.2万元（130万元×1.2×1.2），但该额度超过180万元的银行评估价，从风险防控角度出发，其“商转公”时的实际可贷额度为180万元。

其实，政策调整后“商转公”可贷额度的计算，与调整前最大的不同就是：公积金贷款额度不能超过房屋的当前评估价（默认该价格为“三价”中的最低价），其余计算标准和调整前没有区别。

另外需要注意的是，“商转公”时本金已还的比例，根据购房网签时间不同，要求也有所不同：

①购房时间（以网签时间为准，下同）在2023年9月28日（不含）之前的，“商转公”时要求已付房款比例首套房的达到40%、二套房的达到60%；

②购房时间在2023年9月28日（含）至2024年7月8日（含）之间的，“商转公”时要求已付房款比例首套房的达到30%、二套房的达到60%；

③购房时间在2024年7月9日（含）后的，接下来“商转公”时已付房款比例首套房的达到20%、二套房达到25%即可。

“商转公”的前提，还包括：房子必须已办出不动产权证；房贷必须是纯商贷且未结清。

记者 徐露清