安居方能乐业，对于众多租住在城市、打拼事业的人群来说，安心租房是件大事。
今年9月15日，国家首部《住房租赁条例》（下简称《条例》）正式施行，以规范保护租赁双方合法权益，构建健康稳定的住房租赁关系。上月，针对租房新规的施行，聚焦宁波民生e点通群众留言板上有关租房的投诉线索，宁波日报报网端《e眼问政》栏目连续刊发三篇报道，对当下住房租赁市场中合同违规、押金难退、隔断房违法改造、出租房扰民等案例进行了剖析报道，引发市民和管理部门的关注。
眼下《住房租赁条例》施行已经“满月”。对宁波住房租赁市场来说，新规的落地将带来哪些积极变化？群众对规范住房出租有哪些期盼？如何构建协调保障机制，为住房租赁行业健康可持续发展注入新动能？记者邀请了住房租赁领域管理部门、经纪机构相关负责人，行业专家以及小区物业公司、社区代表等，一起探讨交流。另据了解，相关部门也正在拟定管理规范，以推动我市住房租赁市场的健康发展，相关进展本栏目也将继续关注。
部门代表：
宁波市房产市场管理中心租赁管理科科长王宁
宁波市房产市场管理中心行业发展科科长方军
行业代表：
宁波市南天房地产经纪有限公司常务副总经理郑桂良
宁波万科泊寓区域负责人陈驰
其他相关方及市民代表：
鄞州嘉殷沁园小区物业管理处经理吴进中
鄞州邱隘镇殷隘社区社工史旭升
一问
如何从市民的“散发出租”逐步走向“规范出租”？
王宁：住房租赁市场存在已久，起初是老百姓自己发布出租信息，10年前有了专业租赁经纪机构。2020年以来，宁波以中央财政支持住房租赁市场发展试点城市为契机，依托宁波市住房租赁监管服务平台，不断加强住房租赁市场监管。主要有几方面：
一是加强住房租赁企业监管。市住建局先后印发多个文件，规定住房租赁企业应当向注册地住建部门报告开业信息，并明确开业申报的具体要求；
二是规范租赁房源发布。2022年3月，住建部门要求房地产经纪机构、住房租赁企业应当通过租赁平台申报租赁房源核验，对外发布租赁房源时应当标注核验码，并指导各区（县、市）主管部门对主要互联网平台的租赁房源开展抽查检查；
三是推进租赁合同备案。一方面在浙里办App上线“房屋租售”应用，为群众提供便捷的租赁合同备案服务。另一方面与住房租赁企业、经纪机构通过接口对接的方式实现租赁合同的数据共享和互通，提高合同备案效率；
四是开展住房租金监测。我市于2022年4月启动租金监测工作，依托租赁平台及监测点数据，定期公布市六区热门板块租金水平信息，引导群众合理确定房屋出租价格；
五是开展住房租赁企业信用管理。市住建局已出台文件，对住房租赁企业的各类信用信息进行归集，并通过宁波市房产交易信息服务网等途径向社会提供查询服务，促进住房租赁企业诚信经营、规范服务。
截至2025年9月，全市租赁平台共申报住房租赁企业433家，其中专业化、规模化住房租赁企业53家。租赁平台办理租赁合同备案近20万份。平台上备案门店数有近3000家，从业人员15000多人。
方军：新实施的《条例》对我市住房租赁经纪机构提出了明确要求，包括强化住房租赁经纪机构开业申报、要求住房租赁经纪从业人员备案、明确房源信息发布要求以及租赁档案管理和个人信息保护要求等。《条例》还明确了住房租赁经纪机构禁止性行为，一旦违规要受到处罚。有了法规的约束，行业才能长期健康发展。
郑桂良：目前中介机构提供居间、托管、代理三类服务。像我们南天房产经手的住房租赁中介业务，年交易量超1万套；住房租赁托管房源超2000套，托管总建筑面积达25万平方米。从市场现状来看，当前宁波住房租赁市场整体呈现供大于求态势，租金水平逐年下行。住房空置期从2023年的23.5天延长至2025年的32天。
《条例》的实施，为中介机构开展租赁业务提供了清晰的法律依据，同时也明确了“规范开展租赁中介服务”的操作边界，我们是欢迎的。
二问
招租房源信息失真，甚至虚假，如何加强房源审核？
王宁：房源的申报核心是房源核验，房源信息要真实有效。比如在租房平台上发布房源，要标注核验码，然后老百姓可以到官网上通过核验码验证房源真伪。因为招租的房源信息发布渠道五花八门，确实存在乱象，这是一个全国性问题。尤其是随着这几年自媒体及生活服务类平台的兴起，大量房源通过这些渠道对外发布，其中不乏虚假信息，很难进行一一核验。例如，有的人通过美化房源照片、降低房屋租金进行“引流”，诱惑租客联系，但实际上，这个房源是不存在的，租客会被房东、中介引去看别的房子。我们通过多种途径，不断向市民、租客发布风险提示信息。现在《条例》明确了，发布虚假房源，平台要担责，甚至会受到处罚，这直接击中了“痛点”。
郑桂良：目前，房屋招租信息还是以个体散发的居多，这样官网核验的程序就没有了。这块工作，经纪机构要主动去做，要多想办法，不要怕麻烦。我们南天房产每个业务员的胸牌背面都有个二维码，客户一扫就能直接连通浙里办的租房板块，这样房源信息登记和核验都方便了许多，效果还是明显的。
三问
违法装修的“隔断房”用于出租，怎么治？
吴进中：我们管理的嘉殷沁园小区是拆迁安置小区，因为地理位置优越，小区1182套房子中，出租户有375户，将房屋违法改造成“隔断房”的情况有很多。面对物业公司、房管所的检查以及责令停工、恢复原状的要求，一些房东、“二房东”往往阳奉阴违，拖沓敷衍，抱着“既成事实，能奈我何”的心态。对这类问题，“责令整改”能不能设个期限？对拒不整改的房东，能否引入信用监管机制？甚至不许其将违法改造的“隔断房”出租？希望管理部门有个制约的办法。
王宁：对于出租房源，《条例》既有安全、健康方面的强制性规定，又明确禁止非居住空间单独出租用于居住使用，还因城施策确立了单间租住人数上限和人均最低居住面积。这也“直面”了租房市场的又一个“痛点”。其实，宁波也有相应的管理举措，比如去年3月实施的《宁波市出租房安全管理条例》，明确了房屋改造出租方面的要求，对于违法改造行为逾期不改正的要进行处罚。对“隔断房”违法改造问题，需要物业公司、房管部门以及公安、应急等部门形成监管合力，要加强宣传教育，对拒不改正者要“打板子”。
郑桂良：违法装修做“隔断房”出租，虽短期可获额外收益，但也会导致房子贬值。另外，“隔断房”租户流动频繁，管理难度大，还易引发甲醛超标等问题，会带来诸多麻烦。从长远来说，“隔断房”弊多利少，我们要加强对房东的宣传教育，把问题讲清楚。正规经纪机构对这类房子也是蛮头痛的。这几年，南天房产明令禁止从事“隔断房”的出租经纪业务，也是基于这方面的考虑，希望能为客户提供更优质的居住条件，促进构建租户和邻居的和谐关系。
史旭升：“隔断房”大量出现，必然会造成合租、群租现象，一些租客乱扔垃圾、作息时间与周围邻居相反等，会引发诸多矛盾。对此，房东要积极“有为”，主动劝说、制止租客的不文明行为，基层组织也要积极协调矛盾纠纷。这方面，小区可通过业主公约、租户公约的方式加以约束和引导。
四问
游走在灰色地带的“二房东”如何监管？
史旭升：在我们辖区，这类“二房东”人数不少。他们与房东签6年租房协议，房租半年一付，投入少量资金对房屋进行装修后便对外招租。这有点类似长租公寓，其实是有风险的。“二房东”一旦“跑路”，就会产生纠纷。建议政府部门设个平台，将“二房东”纳入监管，至少对他们要有从事租赁业务的准入门槛。对租客来说，要能方便查询、确认“二房东”的信息。另外，要推行正规的租房合同，让租房更有保障。
王宁：我们也注意到了“二房东”现象，这些人没有加入正规的中介机构，从事的是个人租赁经营业务，“游离”在监管之外。现在《条例》对这一问题已有规定，明确当个人从事租赁经营业务达到一定规模，比如手上转租的房子达到一定数量，就要求成立公司来经营，并纳入政府部门的监管。如上海已出台相关规定，自然人转租住房达到10套（间）及以上，需办理经营主体登记，取得营业执照。对这块转租市场，我们还需要搜集更多数据。另外也在和市场监管部门沟通，逐步推进相关工作。
方军：关于租房合同，省里推出过示范合同文本，我们也要求经纪机构落实。目前正规经纪机构对租房合同都有备案，可能各机构的合同内容有所差异。这几年，我们通过媒体、平台等渠道，提醒房东、租客签合同，大家已基本有了这个意识，租房都是有合同的。
郑桂良：从实践来看，避免“二房东”套利，相关部门应从源头入手，加强对房东的管理，就可以避免很多纠纷，也有利于营造健康的市场环境。
陈驰：这类“二房东”实际上是个人托管的租赁模式，托管的房子多了，其经营风险随之上升。从市场发展来看，托管业务涉及后续维修服务等，需要组建专业团队，由正规机构来做是比较靠谱的。我们建议房东将房子托管给大的租赁机构或平台。另外，对这类个人托管房源，最好纳入房屋租赁平台，统一实施监管。